Нотурар жой фондлари

Япония Ички ишлар ва коммуникациялар вазирлиги 2024 йилда уй-жой ва ер бўйича статистик тадқиқотнинг дастлабки натижаларини эълон қилганди. Унга кўра, Японияда 9 миллион бўш турган уй мавжуд бўлиб, бу 2018 йилга нисбатан 510 мингтага кўпроқдир. 1993 йилда ушбу ҳисоб-китоблар бошланганида бўш уйлар сони 4,48 миллион эди. Шу тариқа, сўнгги 30 йил ичида бўш уйлар сони икки баравардан ҳам кўпроқ ошган.

Тадқиқот натижаларига кўра, 4,4 миллиондан ортиқ уй ижарага бериш учун мавжуд бўлсада, узоқ вақт давомида бўш турибди ва асосан йирик аҳоли пунктларидан узоқда жойлашган. Яна 3,8 миллиондан ортиқ уйларнинг ҳолати номаълум. 9 миллион бўш турган уйдан атиги 330 мингтаси ҳозирда сотувга қўйилган.

Япониядаги умумий уй-жой фонди 65,02 миллион бирликни ташкил этади — бу аввалги тадқиқот натижаларига қараганда 2,61 миллионтага кўп. Бу бутун кузатув тарихи давомида қайд этилган энг юқори кўрсаткич ҳисобланади.

Янги қурилишларнинг жадал ривожланиши фонида Номура илмий-тадқиқот институти 2033 йилга келиб Япониядаги барча уйларнинг 30 фоиздан ортиғи бўш қолишини тахмин қилмоқда.

Номура институтининг инфратузилма ва энергетика бўйича глобал консалтинг департаменти вакили Ватару Сакакибара юзага келаётган муаммони қуйидагича изоҳлайди: «Агар ҳар учта уйдан бири бўш турса, демак, ҳар бир яшаш жойи ёнида ўртача биттадан ташландиқ уй бўлади. Бундай бўш турган уйлар ахлат ташланадиган жойга айланади, бузилиш хавфи ошади ва шубҳали шахсларни жалб қилади. Уйларнинг 30 фоиз бўш қолиши хавфсизлик ва табиий офатларнинг олдини олиш нуқтаи назаридан, албатта, исталмаган ҳолатдир».

Ҳукумат хусусий бизнес кўмагида бундай кўчмас мулк ҳақидаги маълумотларни тизимлаштиришга ҳаракат қилмоқда ва акия банклари деб номланувчи базаларни яратяпти. Барча асосий маълумотлар HOME’S ва At Home сайтларида жамланган бўлиб, бу икки компания ҳукуматдан расмий кўчмас мулк агрегатори сифатида фаолият юритиш учун лицензия олган.

Нега ҳеч ким ташландиқ уйларни сотиб олмоқчи эмас?

Парадоксал туюлсада, йирик шаҳарларда уй-жой нархи ўсиб бораётган бир пайтда японлар мерос сифатида қолган мулк ҳуқуқидан воз кечмоқда ёки ўзларига тегишли ерларни ҳеч қандай тарзда ишлатмаяпти.

Бунга ёш японларнинг катта шаҳарлар томон кўчиб ўтиши асосий сабаб бўлмоқда. Натижада, кўплаб уй-жойлар эгасиз қоляпти. Баъзи одамлар мерос қилиб олган уйлари ўзи яшайдиган ҳудуддан анча узоқда жойлашгани сабабли у ерга деярли бормайди ҳам. Шунга қарамай, кўпчилик ота-онасидан қолган эски уйни эмоционал боғлиқлик сабабли сотишни истамайди.

Бундан ташқари, японлар аҳолиси камайиб бораётган шаҳарлар ҳукумат томонидан инвестициялар тўхтатилиши сабабли яқин келажакда расмий равишда тугатилиши мумкинлигидан қўрқиб, бундай жойларга кўчиб ўтишни хоҳламайди.

Уй эгаларига тушадиган молиявий юк

Яна бир сабаб – кўчмас мулкка эгалик қилиш билан боғлиқ солиқлар ва молиявий юк. Ёш меросхўрлар кўпинча ўзларига тегишли бўлиб қолган уйни қандай бошқариш кераклигини билмайди. Натижада, бундай мулкни сотиб олмоқчи бўлганлар қонуний ва молиявий муаммолар билан дуч келиши мумкин. Шунингдек, эски уйларни бузиш ҳам катта харажат талаб қилади. Кўпчилик акия 1981 йилдаги қурилиш стандартларига оид қонун қабул қилинишидан аввал қурилган. Ушбу қонунга кўра, уйларнинг зилзилага бардошлилиги оширилиши шарт. Шу сабабли, кўп эски уйларни сотиб олгандан кейин мажбурий равишда бузиш ва ўрнида янги бино қуриш талаб этилади.

Бундан ташқари, Японияда уйларни мустақил равишда таъмирлаш одати йўқ ва қонунчилик бўйича девор бузиш ёки том қуриш мутахассислар иштирокисиз тақиқланган. Демак, ҳар қандай жиддий таъмирлаш профессионал қурилиш компаниялари ёрдамида амалга оширилиши керак, бу эса катта маблағ талаб қилади:

• оддий косметик таъмирлаш — 2000 долларгача;
• катта таъмирлаш (масалан, томни янгилаш) – 18 минг долларгача (материаллар нархидан ташқари).

Ҳукумат ташландиқ уйлар эгалари уларни ободонлаштириш ёки сотишга рағбатлантиришга ҳаракат қиляпти. Аммо бу чора-тадбирлар кўпинча ёш японларни қўрқитиб қўймоқда.

Янги қонунларга кўра, маҳаллий ҳокимият эгаларига уйни таъмирлаш ёки бузиш бўйича талаблар қўйиши мумкин. Агар эгалар бу талабларни эътиборсиз қолдирса, ташландиқ уйлар учун солиқ ставкалари оширилади.

Масалан, Киото ва унинг атрофидаги ҳудудлар географик жиҳатдан тоғлар билан ўралгани сабабли уй-жой танқислигидан азият чекмоқда, шу билан бирга, 110 мингдан ортиқ бўш турган уйлар мавжуд. Шу боис маҳаллий ҳукумат бўш турган уйларга қўшимча солиқ жорий этишга қарор қилган. Ушбу ташаббус мулк эгаларини эски уйларини сотишга ёки ижарага беришга ундаш, натижада Киотодаги мавжуд уй-жой фондини ошириш мақсадини кўзлайди.

Ташландиқ уйлар бизнеси

Японияда бўш турган уйлар муаммосига қарши кураш чоралари икки асосий йўналишга бўлинади:

• уйларни бузиш ва йўқ қилиш;
• уларни самарали ишлатиш.

Акия бизнесини йўлга қўйган компаниялар

Fantas бизнес-режалаштириш лойиҳаси — бу лойиҳа ташландиқ уйлар эгалари учун мўлжалланган бўлиб, улар ўз мулкларидан қандай фойдаланишни билмайдиган одамларга ёрдам беришга қаратилган. Лойиҳанинг асосий мақсади – бўш уйларнинг имкониятларини визуал кўрсатиш ва эгаларига минимал инвестиция билан максимал фойда олиш йўлларини таклиф қилиш.

Sozoku.com лойиҳаси — дастлаб таълим лойиҳаси сифатида бошланган бу компания кўчмас мулкни бошқариш бўйича тушунтириш ишлари олиб боради. Хусусан, у мерос сифатида қолган уй-жойни қандай расмийлаштириш ва меросхўрлар дуч келиши мумкин бўлган ҳуқуқий муаммоларни қандай ҳал қилиш бўйича маълумот беради.

AGE Technologies — бу компания мерос сифатида қолган уйларни расмийлаштириш бўйича ҳуқуқий хизматлар тақдим этади. Компания раҳбарининг таъкидлашича, мерос ҳужжатларини расмийлаштириш мустақил равишда жуда мураккаб жараён бўлиб, одатда, кўп вақт талаб этади. Аксарият ҳолларда одамлар иш жойидан рухсат олиб, ҳужжатлар йиғиш учун давлат идораларига бориши керак. AGE Technologies барча жараёнларни масофадан туриб ҳал қилиш хизматини ҳам таклиф қилади, бу айниқса, уйдан узоқда яшайдиган меросхўрлар учун фойдалидир.

Crassone компанияси — мазкур компания уй эгалари, бузиш хизматлари ва маҳаллий ҳукумат органларини боғлаш орқали самарали ечим таклиф қилади. Асосий муаммо шундаки, уй эгалари ўз мулкларини бузиш учун ишончли компанияни топишда қийинчиликларга дуч келишади. Бу жараёнда кўп ҳолларда ортиқча воситачилар иштирок этади, натижада нарх ошиб кетади ва бузиш жараёни мураккаблашади. Crassone ушбу муаммоларни ҳал қилишга ёрдам беради.

Давлат ва хусусий сектор ҳамкорлигида «ташландиқ уйларни мониторинг қилиш бўйича ижтимоий эксперимент» ўтказилмоқда. Ушбу лойиҳа бўш турган уйларни назорат қилиш ва уларнинг самарали бошқарувини йўлга қўйиш мақсадини кўзлайди. Бу ташаббусда Ямато Транспорт логистика компанияси ва хавфсизлик мониторинги хизмати иштирок этяпти.

Бундан ташқари, Book-Off (Япониянинг энг йирик эски китоблар, комикслар, дисклари ва бошқа буюмлар савдоси тармоғи) билан ҳамкорликда «Ташландиқ уйларда хазиналарни қидириш» лойиҳаси амалга оширилган. Лойиҳа доирасида уй эгалари ўз уйларидаги нарсаларни кўздан кечириб, Book-Off дўконларида сотилиши мумкин бўлган қимматли буюмларни топиш таклиф қилинади. Натижада, уйлар тартибга келтирилади, мулк эгалар фойда кўради ва бизнес ҳам даромад олади.

Бепул акия – фақат қопқонидами?

Япониядаги ташландиқ уйларнинг жуда арзон ёки ҳатто бепул таклиф қилиниши кўпларга жозибали кўринсада, бундай уйларни олишда кўплаб яширин шартлар бор.

Масалан:

• уйларни таъмирлаб тезда сотиш деярли мумкин эмас. Кўпинча бундай уйларни маҳаллий ҳокимият фақат доимий яшаш шарти билан сотади. Харидор белгиланган муддат давомида ушбу уйнинг резиденти бўлиши керак;
• айрим ҳудудларда уй олишдан олдин аввал уни маълум муддатга ижарага олиш талаби қўйилади. Масалан, баъзи жойларда 10 йил яшаш шарти билан кейинроқ уйга эгалик қилиш ҳуқуқи берилади;
• қишлоқ жойларида катта майдонли ташландиқ уйлар кўпроқ учрайди. Бундай уйларнинг ёнида деҳқончилик ерлари ҳам бўлади, ва қонун бўйича бу ерларни мажбурий равишда қайта экиш ва деҳқончилик билан шуғулланиш талаб этилади. Бунинг учун расмий фермер сифатида рўйхатдан ўтиш ва рухсат олиш керак бўлади.

Бундан ташқари:

• ёғочдан қурилган уйлар япон иқлими ва табиий офатлар таъсирида тез бузилади. Кўплаб эски уйларни таъмирлаш янги уй қуришдан ҳам қимматроқ бўлиши мумкин;
• Японияда мустақил равишда уй таъмирлаш одатий ҳол эмас, яъни катта ўзгаришлар фақат профессионал қурилиш компаниялари орқали амалга оширилиши шарт, бу эса қўшимча харажатларни талаб қилади;
• ҳукуматдан 600 минг иенагача (тахминан 4 минг доллар) бўлган субсидия олиш мумкин, лекин бу фақатгина таъмирлаш маҳаллий ҳамжамиятга фойда келтирганда (масалан, кўча кўринишини яхшилаганда ёки хавфсизликни оширганда) амалга ошади.

Ички бозорда харидорлар ушбу қийинчиликлар сабаб ташландиқ уй сотиб олишга эҳтиёткорлик билан ёндашсада, айрим чет элликлар бу имкониятни катта қизиқиш билан қабул қилишган.

Пандемия даврида кўплаб одамлар шаҳар квартираларидан қочиб, шахсий уй излашни бошлаганди.

Канадалик Эрик Макаскилл 2020 йилда Нагано префектурасида 24 минг доллар эвазига ташландиқ уй сотиб олган ва ўзининг таъмирлаш жараёнларини блогида ёритган.

Шведиялик ютубер Антон Верман 2019 йилда Японияга кўчиб келиб, ташландиқ уйларни таъмирлаб сотиш бизнесини йўлга қўйган. «Мен 100 минг доллардан камига жуда эски квартира сотиб олдим ва бор-йўғи уч ой ичида таъмирлаб, яхши ҳолатга келтирдим», дейди у.

Шунингдек, Япониядаги эски анъанавий уйлар (коминка) чет элликлар эътиборини тортмоқда. Америкалик ёзувчи ва японшунос Алекс Керр 1973 йилда Шикоку оролининг тоғларида 300 йиллик бир уйни атиги 1,8 минг долларга сотиб олган. Уйни таъмирлаш ва сақлаш харажатлари эса 700 минг долларга тушган, бироқ у ҳукумат грантлари билан бу харажатларнинг бир қисмини қоплаган. Ҳозир ушбу уй меҳмонхона сифатида ижарага берилади.

Хулоса: Ташландиқ уйлар чет элликлар учун жозибали имконият бўлсада, уларнинг таъмири ва ҳуқуқий масалалари катта мажбуриятларни талаб қилади. Тажрибали маҳаллий усталар сони кам, бу эса таъмирлаш жараёнларини қийинлаштиради. Келажакда Японияда кўплаб коминкалар чет эллик инвесторлар қўлига ўтиши мумкин.